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2017中国房地产百强企业研究全面启动
发布日期:2017-01-16  访问量:

2017中国房地产百强企业研究全面启动

2017年01月10日16:32 来源:房天下产业网
[提要] 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2004年以来开展中国房地产百强企业研究,已连续进行了十四年。
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由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2004年以来开展中国房地产百强企业研究,已连续进行了十四年。研究组紧随行业发展脉搏,深入研究房地产企业经营规律,为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用,相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

2016年中央经济工作会议指出,要继续“坚持以稳中求进为主基调,坚持新发展理念,以推进供给侧结构性改革为主线”,促进经济平稳健康发展;同时坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。优秀房地产企业应顺势而为,以“满足人们日益增长的居住需求”为己任,因城施策谋发展,创新变革转动能,稳健经营图未来。在此背景下,中国房地产TOP10研究组启动“2017中国房地产百强企业研究”,以“不忘初心,行稳致远”为主题,发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体,鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源,引领行业在新形势下实现持续、健康的成长。

在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上,研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系,继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力,引导企业不断优化发展模式,推动行业健康、良性运行。

研究目的

(1)通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究,发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体;

(2)通过系统研究,打造“中国房地产百强企业”品牌,提升企业知名度和影响力,发挥百强企业的行业示范效应,推动房地产企业做强做好做大;

(3)通过企业评价,鼓励企业为社会多做贡献,以营造行业重视社会责任的氛围,发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。

基本原则

坚持以数据为依据,坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。

门槛值

(1)依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次的研究对象;

(2)按照国际惯例,对进入研究的企业给予一个门槛指标,TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况,确定近三年每年的房地产业务销售额均须达到10亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值;

(3)为了引导房地产开发企业做强做好做大,TOP10研究组鼓励以集团的名义参与;

(4)符合上述1~3条,但是有严重拖欠工程款,或有重大偷漏税等违规行为问题的企业,取消评审资格。

评价指标体系设计原则

在保持评价方法的科学性、系统性、连续性与稳定性的同时,2017中国房地产百强企业研究的评价指标体系进一步强化了对企业成长潜力和经营稳健的分析,以更系统地评估在行业创新升级、分化整合过程中企业所展现出的综合经营实力。为此在成长性评价中,增设了可变现货值指标,突出企业可变现货值的分布结构,评估企业可变现货值的价值及潜在风险,在稳健性评价中,增设现金流量利息倍数指标,综合考虑企业的债务结构、自由现金流等指标的基础上评估财务结构的稳定性。

2017中国房地产百强企业研究以2014-2016年度为研究时间段,涵盖规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率、社会责任在内的七个二级指标34个三级指标,全面考量企业的综合实力。

评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则:

(1)企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力,规模经济的获取离不开高效率的经营管理,基于资金密集型特性,房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率,更好地实现资本的良性增值循环的基础上,才能稳健扩张规模;在市场波动明显的情况下,较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。TOP10研究组在此采用净资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标,综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。

(2)成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业,也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营,在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力;而一旦市场向好,企业为补偿资本所承受的风险,又容易诱发提高房价、盲目囤地,进一步推高了行业的不确定性风险,增加了企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下,注重短期财务风险的控制,处理好稳健经营与快速成长之间的关系,以维护整个行业的平稳健康发展。

(3)盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营,研究组对房地产企业盈利能力的评价,将从净利润、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率等角度来进行,更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任,积极构建和谐社会,并将其作为企业综合实力评价的重要内容。

(4)融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义,项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力,表现突出的企业其综合实力指数相应提高。

评价指标体系

评价指标体系

数据来源

(1)房地产开发企业填报数据;

(2)中国房地产指数系统(CREIS)数据库;

(3)房地产企业对外公布的信息(包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料);

(4)有关政府部门(包括建委、房管局和统计局等)的公开数据;

(5)2014、2015、2016中国房地产百强企业研究收集企业数据资料;

(6)2014、2015、2016中国房地产上市公司研究收集企业数据资料;

(7)2014、2015、2016中国房地产品牌价值研究收集企业数据资料。

数据复核

企业填报的数据须如实客观,同时研究组将对填报数据进行复核。

(1)企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核;

(2)通过税单复核企业经营收入及利润;

(3)对收集的数据坚持交叉复核:通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据:通过统计局的企业直报数据进行交叉复核;对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。

计量评价方法

(1)在研究方法上,为增加研究的严谨性,采用因子分析(Factor Analysis)的方法。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手,在尽可能多地保留原始信息的基础上,用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和,并通过因子旋转,得到符合现实意义的公共因子,然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国房地产百强综合实力时,主要是计算各构成要素的相关矩阵,通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则,确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名,最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵,通过加权累加构成2017中国房地产百强综合实力指数。

(2)企业按评价指标体系排序出现相同时,依照慈善捐赠数据确定排序;当上述累加计算又基本相同时,按西部、中部、东部排序确定。